二手房税收系列六
作者：吴清亮 来源：中财讯集团
典故指引：“亚圣”孟子《鱼我所欲也》想必大家耳熟能详，其中“鱼，我所欲也，熊掌亦我所欲也；二者不可得兼，舍鱼而取熊掌者也。”本意不是说二者必然不可兼得，而是强调当如果不能兼得的时候，我们应当如何取舍，在面对取舍时应该如何抉择。增值税扣税凭证既可用于余额征税的扣除凭证，也可作为进项税额的抵扣凭证，但不得一票两用，鱼与熊掌不可得兼。
税政相承：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）在“营业税改征增值税试点有关事项的规定”中明确，试点纳税人按照余额征税的规定可以从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证，如纳税人取得的上述凭证同时还属于增值税扣税凭证，则一旦选择了余额征税“其进项税额不得从销项税额中抵扣”，也就是说不得一票两用。因此，对纳税人来说，就有一个选择适用的问题。
政策规定：财税[2016]36号明确，试点纳税人取得“经纪代理服务”等七项收入从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（5）国家税务总局规定的其他凭证。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
案例：某纳税人（非自然人），2017年3月30日转让其2013年购买的1层写字楼，取得转让收入4000万元 （含税，下同）。纳税人2013年购买时的价格为1500万元，保留有合法有效凭证。2016年7月份对该写字楼进行了维修，发生装修费用444万元，增值税专用发票上注明其进项税额为44万元。假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择一般计税方法。该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假如你是税务师，如何帮助该纳税人进行税收筹划呢？
分析：纳税人向地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是本次营改增改革前还是改革后，只区分所转让的不动产，是自建还是非自建。在该案例中，纳税人转让的不动产为2013年外购，属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额=4000-1500-444=2056（万元），换算为不含税价后，按照5％的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
向不动产所在地地税机关预缴增值税=（4000-1500-444）÷（1+5%）×5%=97.90（万元）
向机构所在地国税机关补申报增值税=4000÷（1+11%）×11%－进项税额－预缴税款=396.40-44-97.90=254.50（万元）
说明：从上例可以看出，纳税人选择一般计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与向机构所在地计算申报的应纳税额，明显存在差异。
由于一般纳税人转让其非自建老不动产，可以选择适用一般计税方法，也可以选择适用简易计税方法，因此，就存在一个巨大的节税筹划空间，税务师建议采取简易计税方法。
应纳增值税=（4000-1500-444）÷（1+5%）×5%=97.90（万元）
小结：在本案例中，维修费用凭证既可作为余额征税的扣除凭证，又可作为进项税额抵扣凭证，但不管选择什么计税方法，此凭证的作用仅可使用一次，要么作为余额征税的扣除凭证，要么作为进项税额的扣税凭证，二者必居其一。也就是如前所说的，一票不得两用，鱼与熊掌不可得兼。
注意事项：
1、增值税以不含税价计征。一般纳税人转让非自建的老不动产，适用简易计税方法的，以余额为销售额；适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，也就是以全额为销售额。但一经选择适用简易计税方法计税，36 个月内不得变更。
2、对于取得的非自建的不动产，均以取得的全部价款和价外费用减去该不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为预缴税款的计算依据，在不动产所在地预缴税款，然后回机构所在地申报纳税。
3、纳税人选择简易计税方法，向不动产所在地主管地税机关预缴税款与向机构所在地主管国税机关申报的应纳税款，应是一致的。
4、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用上述办法，但其销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税办法。
附件：税政清理
1、国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（略）
发文字号：国家税务总局公告2016年第14号 发文日期：2016-03-31 有效性：全文有效
相关内容：本办法自2016年5月1日起施行。
2、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（略）
发文字号：财税[2016]36号 发文日期：2016-03-23 有效性：全文有效
相关内容：本通知自2016年5月1日起施行。
3、国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（略）
发文字号：国家税务总局公告2016年第15号 发文日期：2016-03-31 有效性：全文有效
相关内容：本办法自2016年5月1日起施行。
4、国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告（略）
发文字号：国家税务总局公告2016年第73号 发文日期：2016-11-24 有效性：全文有效
相关内容：纳税人转让不动产差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
5、国家税务总局关于纳税人销售其取得的不动产办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题的通知（略）
发文字号：税总函[2016]190号 发文日期：2016-05-02 有效性：全文有效
相关内容：纳税人销售其取得的不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，使用六联增值税专用发票或者五联增值税普通发票。纳税人办理产权过户手续需要使用发票的，可以使用增值税专用发票第六联或者增值税普通发票第三联。
6、国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（略）
发文字号：国家税务总局公告2016年第15号 发文日期：2016-03-31 有效性：全文有效
相关内容：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
下篇提示——营改增中不动产分期抵扣知识大放送。欢迎继续阅读。
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标题：第10期 扣税凭证两用：鱼与熊掌不可得兼
网址：http://zcxpxjy01.kuqiw.cn/news/itemid-2191164.shtml